Wycena, a ceny transakcje i obowiązujące ku temu wymogi, porównanie

W tej dziedzinie istotne są tu ceny transakcyjne nieruchomości jak w miarę wiarygodne źródło informacji. Są to ceny uzyskane na rynku nieruchomości przy spełnieniu następujących warunków transakcji, gdzie strony umowy były niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej i miały zamiar zawarcia umowy. Upłynął też czas niezbędny wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Nie każdą wartość można potraktować za cenę transakcyjną na potrzeby procesu wyceny. Nie stanowi to ceny transakcyjnej, cena uzyskana bez zachowania wymaganych warunków bądź też w transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki. Pośrednicy mają w swoim doświadczeniu zawodowym wiele przykładów transakcji, które nie spełniają wymogów. Zakwalifikowane ceny transakcyjne stanowią podstawę do określenia wartości rynkowej nieruchomości przy zastosowaniu taktyki porównawczej. Warunkiem stosowania tego jest znajomość cen transakcyjnych za nieruchomości podobne do nieruchomości będącej podmiotem wyceny. Cena jest tajemnicą handlową między kontrahentami, w sposób prywatny, a informacją powszechnie dostępną są ceny ofertowe. Nie zawsze wszystko jest takie łatwe szczególnie na rynkach w naszym kraju.

Definicja wartości wyceny jako droga do określenia wartości rynkowej

W owej dziedzinie ważne jest trzymanie się reguł i rzetelnej kontroli. Jednym z podstawowych zadań jest dla zleceniodawcy należyte sformułowanie zlecenia dla rzeczoznawcy majątkowego, albowiem od tego może zależeć w znaczniejszym stopniu przydatność operatu szacunkowego. Istnieje silna tendencja w Europie do przyjęcia danej definicji wartości wyceny, i jej celów, ułatwienia porównań operatów szacunkowych. Eksponentem standardów europejskich jest Tegova, wydająca Europejskie Standardy Wyceny, stające się od niedawna wykładnią dla krajowych praktyk szacowania nieruchomości. W ESW, dotyczącego podstaw wyceny zawarta jest definicja wartości rynkowej jako kwota, za którą po czasie ekspozycji na rynku, nieruchomość powinna zostać sprzedana w dacie dokonania wyceny, w transakcji itp. ESW mają własną genezę, w potrzebie sporządzania sprawozdań finansowych i bilansów, a w związku z tym zajmują się również definicjami podstaw wyceny, jej wartości opierających się na użytkowaniu, rzetelności, użytku, alternatywy, wartościach ujemnych czy kosztach. O znaczeniu zarówno samych wycen jak i metod ich realizacji świadczy fakt, że problemy stały się obiektem zainteresowania. Brak jest jednak tego we wszystkich krajach Unii Europejskiej.

Metody wyceny w bankach jako przepisy i wymogi oraz aspekt komercyjny

Są one pomocne w prawidłowym działaniu. Niekiedy w krajach przepisy bankowe zawierają wymogi do wykorzystywania i interpretacji wycen nieruchomości, podczas gdy w innych miejscach system bankowy wykorzystuje ekspertyzy bankowców, które dopuszczają pewną swobodę zastosowania i interpretacji wycen. Metody wyceny normalne stosowane przy określaniu wartości bankowo-hipotetycznej, oparte są na trzech głównych podejściach do wartości gruntów, budowli i budynków. Jest to podejście porównawcze, kosztowe oraz dochodowe. W aspekcie komercyjnym sprawa wycen jest następująco oparta o Standard ESW, mówiący o niezależności rzeczoznawcy, w tym aspekcie jak i w osobistym. W niektórych systemach prawnych znajdziemy wyjaśnienie niezależności. Rzeczoznawca zewnętrzny powinien przyjmować zamówienia tylko od kredytoznawcy, nie myląc z kredytobiorcą czy pośrednikiem kredytowym. Bezpośrednie zaangażowanie w uzyskanie finansowania nieruchomości, planowanie, pośrednictwo w obrocie czy zarządzanie nieruchomością są bezwzględną przeszkodą do przeprowadzenia wyceny. Klient może mieć prawo uznać, że konflikt interesów nie gra ważniejszej roli w chwili np. zamówienia i w innych konfliktowych przypadkach. Kredytoznawca może przekazywać klientowi jego kopię.

Wycena nieruchomości jako termin i funkcje

Jest to wartość budynku, na którym nam zależy w różnych celach danego czasu. Wycena nieruchomości, polega ona na wartościowej formie, danego gruntu, lokum, przeznaczonego dla klienta gdy będzie chciał go posiąść. Wycenę nieruchomości, mogą prowadzić ludzie do tego przeznaczeni, mogący być wysłani z biura, na przykład ktoś z naszych bliskich jeśli zna się na tych zasadach budowlanych i poprzez może wycenić na odpowiednią cenę danej osobie. Wartość nieruchomości korygowane są, ze względu na cechy różniące daną nieruchomość, a potem ustala z braniem pod uwagę zmian skutków cenowy zależnych od upływu czasu do postanowienia owej nieruchomości bądź wykończenia, aby był zachowany odpowiedni stan bezpieczeństwa. zawsze możemy zastosować podejście porównawcze, ale jest ono możliwe jeśli znamy ceny danych nieruchomości, bądź podobnych do wycenianej nieruchomości jaką zamierzamy kupić. W nakładach na nieruchomości rzeczoznawcy majątkowi są nieraz w momencie potrzeby dokonania danej, skrupulatnej wyceny. To osoby fizyczne specjalistów wykonywających wyceny na nieruchomościach, wyznaczających ich wartość cenową i pole do negocjacji. Zawsze należy zabezpieczyć się przez wszystkim, aby później nie było problemów.

Podejścia do wartości wyceny nieruchomości

Zależą one od rodzaju wartości i danych. Dobór podejść zależy też od szacowania wartości rynkowej, gdzie stosuje się podejście porównawcze i rynkowe; do uwarunkowań porównawcze lub dochodowe, mieszane. W szacowaniu kosztowe. Podejścia do wartości wyceny to podejścia porównawcze do wartości, jako złożone, gdzie kupujący kieruje się cenami płaconymi za porównywanie nieruchomości, w danym okresie i okolicy. Istotny jest tu obrót rynku i prawdziwe dane cen i atrybutów fizycznych, pod względem wielkości, nieruchomości porównywalnych, będących obrocie. Inne to podejście dochodowe, gdzie mamy kupującego do wynajmu, płacącego prawdopodobną ceną, gdzie kieruje się stopami zwrotu, osiąganego na porównywalnych nieruchomościach w tym miejscu i owej porze. Obrót rynkowy jest tu wskazany i atrybuty ekonomiczne. Kolejne to podejście kosztowe, gdzie mamy właściciela nieruchomości kierującego się odtwarzaniem czy zastąpieniem obecnej nieruchomości. Potrzebna jest wtedy właściwa cena i orientacja odtworzenia kosztów, czy zastąpienia na wolnym rynku budowlanym. Ostatnie jest podejście mieszane do szacowania wartości rynkowej. W ten sposób ustala się i szacuje pozostałą kwotę, przypisywaną potem do wartości budowlanego gruntu.

Metody wyceny oparte na podejściach do wartości nieruchomości (porównawcze i dochodowe)

Stanowią różne modele postępowania. Stosowane są w ramach podejść do wartości nieruchomości, gdzie dla obliczenia szukanych w podejściach wartościach. W podejściu porównawczym następują metody porównania parami, korygowania ceny średniej i analiza statystycznej rynku. W tej metodzie porównywania parami jest proces porównania poszczególnych atrybutów nieruchomości przedmiotowej (szacowanej) z atrybutami nieruchomości porównawczych, sprzedanych na podobnych warunkach w okolicy i nieodległym czasie. W metodzie korygowania ceny średniej musi się posiadać dane o większej ilości sprzedanych nieruchomości, prezentujących przedmiotowy rynek ze znanymi atrybutami, cenami i warunkami transakcji. W metodzie analizy statystycznej rynku brak jest standardu wyceny. W podejściu dochodowym jest metoda inwestycyjna i metoda zysków, gdzie w pierwszej stosuje się nieruchomości dające bezpośredni dochód z dzierżawy czy wynajmu według stawek czynszowych, będących na rynku. Potrzebna jest tu znajomość cen w obrocie i ich dochodów brutto i netto. Metoda zysków jest w nieruchomościach specjalistycznych jako część działalności gospodarczej(handel, stacja). Metoda inwestycyjna i zysków jest w technice kapitalizacji prostej i dochodów. Wszystko jest należycie ustalone.

Metody wyceny oparte na podejściach do wartości nieruchomości (kosztowe i mieszane)

Są od siebie zależne i nieco różniące ale pełnią tu ważne role. W ramach podejścia kosztowego wyróżnia się metodę kosztów odtworzenia i metodę kosztów. Metodę kosztów odtworzenia stosuje się przy stosunkowo młodych obiektach, które mogą być odtworzone zasadniczo takim samym kształcie. Metodę kosztów zastąpienia stosuje się do obiektów stosunkowo starych, budowanych niestosowaną już technologią i przy niestosowanych rozwiązaniach projektowych. Przyjmuje się wtedy koszty budowy obiektu zastępczego, dostarczającego tę samą funkcję. Przy obydwu metodach konieczne jest pomniejszenie kosztów odtworzenia i zastąpienia o stopień zużycia ustalonych dla przedmiotowego obiektu. Metodę kosztów odtworzenia i kosztów zastąpienia stosuje się poprzez technikę szczegółową, technikę elementów scalonych lub wskaźnikową. W ramach podejścia mieszanego mamy rodzaje metody pozostałościowej, która stosowana jest do nieruchomości gruntowych, do nieruchomości zabudowy/zabudowanych, w celu przebudowy itp. Kolejnym odłącznikiem jest metoda kosztów likwidacji, czyli nabywanie kosztów gruntu, polega na pomniejszeniu kosztów likwidacji części składowych tego gruntu, a metoda wskaźników szacowanych gruntów stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości. Jest brana na cele rolne i leśne, gdy następuje brak transakcji.

Techniki obliczeniowe w ramach metod (podejście dochodowe i kosztowe)

Mogą jeszcze mieć różne warianty obliczeniowe. Techniki w metodach podejścia dochodowego, kosztowego oraz mieszanego występują alternatywne techniki obliczenia szukanych wartości. W metodach podejścia dochodowego kapitalizacja dochodów czynszowych i udziałowych może być wykonana wedle: techniki kapitalizacji prostej i techniki dyskontowania strumieni dochodów. Istnieją dwa rodzaje kapitalizacji prostej, a jednym z nich jest wariant obliczeniowy, związany z kapitalizacją wpływów operacyjnych brutto, poprzez pomnożenie współczynnikiem kapitalizacji brutto. Drugi wariant polega na podzieleniu dochodu operacyjnego netto poprzez stopę kapitalizacji netto. Metodę podejścia kosztowego stosować możemy technikę szczegółową, dotyczącą wyszczególnienia wszelkich robót i materiałów oraz oszacowania kosztów wg cen jednostkowych robót, do obliczenia kosztów itp. Kolejna tego tycząca się jest technika elementów scalonych, gdzie identyfikacja scalonych elementów, robót budowlanych i oszacowaniu kosztów wg cen tych elementów ma swoje miejsce. Do podejścia kosztowego należy też technika wskaźnikowa, która kontroluje ceny wskaźnikowe dla przyjętych jednostek, że ceny wskaźnikowe odnoszą się do porównywalnych budynków. Wszystko opisywane jest przy tym założeniu.

Zasilanie informacyjne wyceny nieruchomości

Przydatność tego jest jakością, gdzie zależy nie tylko od dobrego zdefiniowania poszukiwanej wartości oraz zastosowanej metodyki. W wycenie zależy przede wszystkim od ważnego zasilania informacyjnego procesu, gdzie każde z trzech podejść „klasycznych” jest do wartości stosowanych w metodyce szacowań wartości rynkowych, co wymaga zebrania i analizy związanych z przedmiotową nieruchomością danych o cenie transakcyjnej. Informacje pochodzące z rynku nieruchomości można pogrupować na szczegółowe i ogólne dane. Proces szacowania nieruchomości zazwyczaj rozpoczyna się od prowadzenia danych ogólnych, szerokiego wglądu czynników, mających wpływ na rynek. Dane ogólne obejmują też wskaźniki odnośnie rynku nieruchomości, które są dostępne ze źródeł. Właściwe zrozumienie i celna analiza ogólnych danych, gospodarczych tworzą podstawowe interpretacje działań czynników rynkowych, wpływających na wartość nieruchomości. Dane szczegółowe zawierają lepsze informacje o szacowanej wycenie nieruchomości, o cenach transakcyjnych nieruchomości porównawczych i dochodach czynszowych, oraz wydatkach operacyjnych, czy uzyskania stopy zwrotu. Dobrym źródłem są organizacje zawodowe, obrotu gospodarczego sektora nieruchomości. A więc wiązane są z rozwojem i znaczeniem aspektów.

Forma operatów szacunkowych na rynku europejskim i światowym

Wymogi prezentowanych wyników są dość szczegółowe. Operaty szacunkowe określane są ze względu na konieczną pewność w odpowiedniej wartości, danej wyceny. Także są dla ułatwienia porównywalności wyników na coraz bardziej integrującym się rynku europejskim i światowym. Amerykański rynek nieruchomości, przy swej dużej skali i dużej mobilności społecznej i gospodarczej, wykształcił znaczenie wymagania odnośnie operatów szacunkowych, potrzebnych instytucjom finansującym i profesjonalnym inwestorom. Cały program form operatów szacunkowych opiera się na wprowadzeniu, założeniu wyceny, prezentacji danych, analizie danych oraz na wnioskach i załącznikach. Zwykle wymagane są dla sprawozdań finansowych, gdyż dobra jest skrócona wersja pełnego sprawozdania wyceny. Taki operat powinien zawierać spokojna ilość informacji i najjaśniej jak się da ukazać poziom wyceny, oraz wszystkie ważne czynniki, ponieważ należy unikać sytuacji, gdzie osoba może zostać wprowadzona w błąd. Proponuje się aby operat przynajmniej zawierał pomagające w tym informacje tj. instrukcje, podstawy, formy i zasady, zgodne z wymaganiami i dobrym spełnieniem dla istotnej wyceny. Forma tego zależy od pewnego zamówienia i od celu, w jakim klient chce go wykorzystać.